В Конституционный суд (КС) РФ поступила жалоба москвича, требующего дать ему возможность продать свою землю властям. Спорный участок был куплен им в Подмосковье в 2010 году, а через пять лет включен властями в охранную зону усадьбы Спасских-Трубецких с запретом на стройку, о чем владелец земли, как следует из жалобы в КС, узнал сильно позже. C 2022 года гражданин безуспешно пытается заставить власти выкупить у него эту землю. Но чиновники и суды сослались на недавние поправки к законодательству, запрещающие требовать у государства выкупить участки со спецрежимами.
Жалоба москвича Михаила Малинова принята к рассмотрению КС в начале июля текущего года. В 2010 году господин Малинов, следует из материалов разбирательства (“Ъ” ознакомился с ними), купил участок под индивидуальное жилое строительство в подмосковной деревне Прохорово близ города Чехова.
В 2015 году правительство Московской области включило его участок в охранную зону объекта культурного наследия — усадьбы князей Спасских-Трубецких. На таких землях возведение жилья запрещено.
Михаил Малинов узнал об этом только в 2021 году, когда попытался построить дом: он утверждает, что сведения об охранной зоне не были внесены властями в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В 2022 году он потребовал у Московской области выкупить у него участок из-за невозможности строить там, ссылаясь, что это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Но получил отказ со ссылкой на ч. 23 ст. 26 федерального закона №342, который внес поправки в Градостроительный кодекс РФ: власти не обязаны выкупать участки, если на них были установлены спецрежимы до вступления в силу этого нормативного акта. А поскольку федеральный закон №342 вступил в силу в 2018 году (через три года после включения участка Михаила Малинова в охранную зону усадьбы), то и платить чиновники не обязаны.
Владелец земли пошел в суд, но Чертановский райсуд Москвы отказал ему в иске со ссылкой на ту же норму. И хотя Мосгорсуд направил дело на пересмотр, Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение об этом в апреле 2024 года. Верховный суд (ВС) РФ в августе 2024 года оставил решение без изменения. В декабре 2024 года ВС отказался передать жалобу землевладельца в Судебную коллегию ВС. Тогда Михаил Малинов обратился в Конституционный суд.
Земельный кодекс РФ гарантирует владельцу участка его выкуп государством в определенных случаях. В ст. 57 кодекса говорится о возмещении убытков при «ухудшении качества земель», в том числе при их переводе чиновниками в другую категорию «без согласования с правообладателем». Ст. 57.1 Земельного кодекса РФ описывает особенности возмещения убытков «при ограничении прав» в зонах «с особыми условиями использования территорий». Владелец участка имеет право возместить убытки в полном объеме, в том числе «упущенную выгоду» от установления на землях зон со спецрежимами. Постановление правительства РФ №59 от 27 января 2022 года описывает порядок возмещения убытков: к ним может быть причислена стоимость участка и построек на нем по рыночной цене.
На невозможность применения всех этих норм в судах Михаил Малинов и ссылается в жалобе в КС, указывая, что в его отношении нарушаются ст. 35, 36 и 46 Конституции РФ (об охране права частной собственности, праве на свободное владение землей и судебную защиту). Заявитель требует отменить ч. 23 ст. 26 закона №342 (о поправках к Градостроительному кодексу РФ) как неконституционную.
«Заявитель настаивает, что закон установил необоснованное неравенство: лица, чьи участки попали в охранные зоны после 2018 года, получают компенсации, а те, кто оказался в такой ситуации раньше, лишены защиты»,— поясняет управляющий партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. Партнер адвокатского бюро a.t.Legal Андрей Торянников говорит, что позиция судов формально «безупречна», но аргументацию Михаила Малинова усиливает отсутствие записи об ограничениях в ЕГРН. Юрист поясняет, что КС в постановлении от 28 января 2025 года уже разъяснял, что риск недостоверности или отсутствия реестровых сведений лежит на государстве, добросовестный собственник вправе рассчитывать на публичную достоверность реестра и именно она гарантирует «предсказуемость правового режима».
«Орган охраны объектов культурного наследия обязан был не только опубликовать акт (об ограничениях.— “Ъ”), но и направить сведения в ЕГРН. Неполнота этих действий снимает с собственника обязанность «догадаться» об ограничении и открывает дорогу к компенсации»,— полагает господин Торянников.
По словам Романа Ляпунова, КС уже рассматривал вопросы соразмерности ограничений прав, указывая, что публичные интересы не могут реализовываться путем «полного обесценивания частной собственности, особенно если лицо не имело возможности предусмотреть последствия». Признание неконституционной оспариваемой нормы закона №342 может привести к волне требований о выкупе участков, ранее попавших под ограничения, полагает эксперт. Поэтому он считает вероятным компромисс в деле, с признанием допустимости ограничений и одновременным уточнением, что те не могут «препятствовать защите прав собственников в исключительных случаях, например, при полной утрате полезности участка и отсутствии надлежащего уведомления».